【マンションの外壁塗装】マンションの外壁塗装塗装の費用価格は!?外壁の塗り替え時期と注意点

最近では、居住用だけではなく投資用物件としてマンションを建設・購入している方も増えています。
インターネットで「外壁塗装・塗り替え」などのキーワードを検索している方の中には、所有しているマンションの外壁の塗り替えや、これから購入予定の中古マンションの塗り替え費用について調べている方もいるでしょう。

ここでは、マイホームの塗り替えで成功を目指したい方が集まる当サイト「外壁塗装のぬりかべ君」の番外編として、マンションの外壁塗装についてまとめてみました。
お手持ちのマンション物件を美しく仕上げて、入居・購入の向上に役立ててください。

マンションの塗り替え適齢期

マンションといえば、一戸建て住宅とは比にならないほど大きな建築物。
一戸建て住宅なら「できるだけ一度の塗り替え工事で全てを完結させる」のが基本ですが、マンションとなるとちょっと話が違ってきます。

マンションでは、5年・10年・15年・20年と大まかな期間で区切って、各部の塗り替えをこまめに行なっていきます。
塗り替えのモデルを、カンタンなイメージで紹介しましょう。

【新築】
 各部ともにピカピカ
 修繕が必要な箇所があれば施工業者に即依頼
【5年後】
 手すりなどの鉄部の塗装
 屋上・ベランダなどの防水保護塗装
【10年後】
 手すりなどの鉄部の塗装
 屋上・ベランダなどの防水保護塗装
 外壁の塗り替え塗装
 サイディング仕上げ外壁のシーリング(コーキング)打ち替え
【15年後】
 手すりなどの鉄部の塗装
 屋上・ベランダなどの防水保護塗装
【20年後】
 手すりなどの鉄部の塗装
 屋上・ベランダなどの防水保護塗装
 外壁の塗り替え塗装
 サイディング仕上げ外壁のシーリング(コーキング)打ち替え

ご覧になったとおり、マンションの塗り替えは
 5年区切りで鉄部と屋上・ベランダ
 10年区切りで外壁とシーリング(コーキング)
をそれぞれメンテナンスする必要があるということになります。

これらを怠ると、新築当時はピカピカだったマンションも5年・10年・15年と経過するにつれて徐々に古ぼけてしまい、ヒビ割れや雨漏りなども発生してしまいます。
そうなると、修繕費用が高くなってしまうだけでなく、入居率が下がりマンションとしての稼働効率も悪くなります。

マンションの塗り替えは、期間で区切って5年・10年を目安に塗り替えが必要になるということを覚えておきましょう。

マンションの場所・部位別の耐用年数

まず、マンションの場所・部位別の耐用年数を表にまとめてみました。
こちらを見れば、マンションの塗り替え適齢期が「5年・10年区切り」ということにも納得できるでしょう。

場所・部位 塗り替え・補修時期の目安
外壁  使用する塗料によるが8〜10年に一度の塗り替えが必要
 ヒビ・はがれ・サビ・カビなどの劣化や汚れには早めの補修を!
屋上防水  防水工法によるが大掛かりな塗り替えは10年に一度
 防水機能を維持するため、5年に一度はトップコートを塗り替える
 雨漏りなどのトラブルが発生したら即対応
鉄部  手すり・転落防止ガードなどの状態をこまめにチェック
 目立った劣化がない場合でも5年に一度は塗り替える
共用部分
(床・天井・壁)  約10年に一度は塗り替えをおこなう
 入居者の利便性を考慮すると、頻繁に工事するよりも外壁塗装のタイミングに合わせたほうが良い

まず、マンションの外壁塗装は、海が近い・周囲に高いビルがあるなどの立地条件や、前回の塗装で使用した塗料のランクによって差が生じますが、概ね8〜10年に一度のペースで塗り替えるのが理想的です。
同じく、鉄部も環境や設置箇所などによって劣化の進行具合には差がありますが、5年に一度を目安に塗り替えをしましょう。
特に外壁と鉄部はマンションの見栄えを大きく左右する部分なので、できる限りこまめに塗り替えたほうがマンションの外観を美しく保つことができます。

屋上の防水は、施工方法によって耐用年数が異なります。
耐用年数が長い順にFRP防水塗装工法・ウレタン防水塗装工法・シート防水塗装工法がありますが、いずれの工法でも5年を目安に表面塗装であるトップコートを塗り替えることで、美観と機能性を維持することができます。
普段、屋上に人が上がることは稀であっても、屋上防水は雨漏り防止のため非常に重要。
ヒビやはがれがあれば即修繕することをオススメします。
5年に一度のメンテナンス、10年に一度の大規模改修を行うのが望ましいでしょう。

このように場所・部位別の耐用年数を見ていくと、
 5年に一度は鉄部・屋上防水のトップコートなど、メンテナンス的な塗り替え
 10年に一度は外壁・シーリング(コーキング)・共用部分などの大規模改修的な塗り替え
をおこなうのがベストだと言えます。

マンション外壁塗装の費用・価格

マンション物件を所有しているみなさんが気になっているのが「マンションの外壁を塗り替えた場合の費用・価格」でしょう。
まずは、階層別で3社の外壁塗装業者に見積りを依頼した一覧表をご覧ください。

マンションの規模 外壁の塗装面積 工事見積り価格
A社 B社 C社
3階建て 800㎡ 280万円 200万円 420万円
4階建て 1,050㎡ 390万円 430万円 510万円
5階建て 1,300㎡ 455万円 580万円 660万円
6階建て 1,550㎡ 530万円 690万円 770万円
7階建て 1,900㎡ 690万円 780万円 915万円

A社・B社・C社の価格を見ると、概ねA社<B社<C社になっていることが分かりますね。
平米あたりの単価で見ると、A社=3,000円代、B社=4,000円代、C社=5,000円代です。

なぜ、3社でここまでの価格の開きが起こるのでしょうか?

また、3階建てのマンションに限っては、B社が大きく単価を下げていますね。
これはなぜでしょう?

費用・価格が違えば「仕様の違い」があるかも?

先ほどの一覧表を見ると、単純にはA社が一番安い工事金額を提示しているので「A社が一番だ!」と飛びついてしまいそうになるでしょう。
でも、ちょっと待ってください!
まずは、各社からもらった見積り書をしっかりと見比べてみましょう。

外壁塗装の見積り額に差がある場合は「仕様の違い」があるかも知れません。

外壁塗装で使用する塗料にはランクがあります。
外壁塗装で使用する塗料には、アクリル系塗料・ウレタン系塗料・シリコン系塗料・フッ素系塗料・遮熱断熱系塗料・光触媒系塗料があり、それぞれ耐用年数・塗料の単価が異なります。

耐用年数と価格の順に並べると、
 アクリル系塗料(耐用年数4年・最も安価)
 ウレタン系塗料(耐用年数6年・割安感がある)
 シリコン系塗料(耐用年数13年・ベーシックな価格感)
 フッ素系塗料(耐用年数18年・やや割高感あり)
 遮熱・断熱系塗料(耐用年数18年・特殊塗料であり高価)
 光触媒系塗料(耐用年数20年・セルフクリーニング機能を持つためかなり高価)
になります。

例えば、最も見積り額が安いA社は最低ランクのアクリル系塗料を使用し、中程度の価格を提示したB社は現在の主流となっているシリコン系塗料を使用しているのであればどうでしょうか?
A社にお任せした場合、工事価格は安くなりますが耐用年数は4年とかなり短め。
一方のB社なら少し割高になる代わりに耐用年数は13年で、A社の3倍近くは長持ちする計算になりますね。

現在の外壁塗装では、耐用年数が概ね10年超程度で価格もベーシックなシリコン系塗料が主流。
10年に一度を目安におこなう大規模な塗り替えにも十分に耐えるので、最もコスパが良いのはシリコン系塗料だと言えます。

単に見積り額だけを見るのではなく、工事内容と比較して費用対効果を計算するのが、賢いマンションオーナーの条件ですね。

「足場」にも仕様の違いがある?

マンションの外壁塗装では、もちろんですが「足場」が敷設されます。
高所での作業になるので、マンションの高さと同じくらいの足場を敷設しないと外壁の塗装はできません。

と、これが従来の常識です。
最近では、マンションの外壁塗装でも足場を敷設しない「無足場工法」を採用している塗装業者もいます。
無足場ですから、足場を敷設せず、ゴンドラに乗って施工します。

足場代の単価の相場は1㎡あたり600〜800円程度ですが、マンションの外壁塗装では巨大な足場を敷設することになるため、工事金額全体の20〜30%程度の足場代がかかっていました。
無足場工法で施工してくれる業者であれば、巨大な足場を敷設するよりも足場代がグッと安く抑えられます。

【元プロ業者の一言】
無足場工法は、施工可能な業者でもマンションの形状や施工内容によって施工できない場合があります。また、無足場工法は作業効率があまり良くないとして好まない塗装業者も多いので、見積り段階で業者に確認しましょう。「基本は足場工法、まれに無足場工法もアリ」くらいの感覚を持っておいたほうが現実的ですね。

各項目の単価が違うかも?

見積り額に差がある場合は、塗料のランクや足場代だけでなく、各工事項目の詳細を見比べてみましょう。

高圧洗浄代・養生代・シーリング(コーキング)工事代・ケレン代など、列挙されている各項目を平米単価を基準に比較してください。
特に理由もなく相場よりも高い単価が設定されている業者はNG。
反対に、異様に安い単価を設定している業者も手抜きや粗悪な工事が疑われるのでNGです。

「相見積り」で差が生じる?

一覧表の3回建てマンションの見積り価格を見てください。

平米単価が中程度のB社が、なぜか最安値を提示していますよね。
これは「相見積り」によるB社の値引きが原因です。

B社に対して、A社・C社の見積り書を提示し「ほかの業者はこの内容でこの価格なんだけど、B社さんはどう?」という交渉をすることで、大幅な値引きを実現しています。
マンションは投資物件としての性格が強いので、割安で工事ができればその分だけ利益が残ることになります。

マンションの塗り替えは、ぜひ相見積りを活用してコストを抑えたいですね。

マンションの外壁塗装の期間と注意点

マンションの外壁塗装や各部塗装の期間や注意点をまとめてみました。
入居者に対して工事の案内をする基準になるので、ぜひ覚えておきましょう。

大規模改修には1〜2ヶ月程度の期間が必要

マンションは、外壁・屋上防水・共用部分など全ての場所・部位の大規模改修を10年に一度はおこなう必要があります。
大規模改修の期間は、3回建て程度の小規模なマンションで30日程度、5回建て程度の中規模なマンションでは60日程度、これ以上になると90日・120日を超える工事になることがあります。

一般的な戸建て住宅の工事期間が10日間前後、長くても20日程度で終わることと比べると、かなりの長期工事になることは必至です。
月に換算すると1〜2ヶ月程度、規模によってはそれ以上の工事期間が必要になることを覚えておきましょう。

防水工事だけでも10日以上

マンションの屋上や各部屋のベランダは、5年に一度のメンテナンスと10年に一度の改修が必要です。
防水工事だけを行う場合でも、短くても10日間程度の工事期間が必要になります。

一般的な戸建て住宅のベランダでも防水工事に1〜2日間の期間が必要なので、広い屋上や部屋数に応じてたくさんのベランダがあるマンションでは、防水工事だけでもかなりの日数がかかります。
部屋数の多い大規模なマンションでも、防水工事だけでも20〜30日程度の期間が必要になるでしょう。

工事期間中、洗濯物は外に干せるの?

マンションのオーナーが外壁塗装工事で気を付けないといけない重要なポイントが「洗濯物を外に干せるか?」という住人への説明です。
ココは住人にとって非常に現実的な問題となるので、十分な説明と理解が必要になります。

実際のところ、外壁塗装工事の期間中、数日は外に洗濯物を干せない期間が発生します。
高圧洗浄をする日、外壁の吹き付け塗装をする日、手塗りで該当階層を塗装する日、ベランダの防水工事をする日は、ベランダに洗濯物を干すことができません。

マンションの外壁塗装の際には、工事の日程について塗装業者から説明があります。
特に高圧洗浄や吹き付け塗装の日については、マンション全体が洗濯物干し不可となるので、必ず決まった日を指定します。

基本的に、2日間を超えて3日・4日・1週間と洗濯物が干せない日が連続しないように日程を調整するので、住人には不便をかけてしまいますが、大きなクレームになることは少ないでしょう。

マンションの外壁塗装工事をおこなう際には、2〜3ヶ月前から住人に対して告知し、工事期間中は洗濯物が干せない日が発生すること、ベランダに置いているものを撤去しておくことを周知する必要があります。
工事が決定した時点、大まかな日程が決まった時点、洗濯物が干せない日が決まった時点など、数回に分けてこまめに告知すると住人にも伝達しやすいでしょう。
特にトラブルになりやすいのが「聞いていなかった」というクレーム。
掲示板や回覧に興味のない住人にもしっかり告知するには、時間をかけて何度も告知するしかありません。
遅くても1ヶ月前には告知するようにしましょう。

【元プロ業者の一言】
ベランダに洗濯物を干せないという事項は徹底できても、ベランダに置いているものを撤去しておくという事項はあまり守られない傾向があります。エアコンの室外機などは仕方がないとしても、不要物などを置いている場合は、余計な養生が発生したり塗り残しの原因となります。告知の際には、文章だけでなく具体例
絵図や写真などを掲載しておくと良いでしょう。

塗装の臭いは気になる?

マンションの外壁塗装でクレームが起きやすいもう一つのポイントが「塗装の臭い」です。

最近の塗料は、イヤな臭いをできるだけ抑えたものや、臭いが少ない水性塗料でも高性能なものが販売されているので、住人から臭いに関するクレームが予想される場合は、臭いが少ない塗料を使用するのがベスト。

外壁・防水塗装工事の期間中は、少なからず塗料の臭いが発生しますが、まず体調が悪くなるほどの臭いは発生しません。
塗料が乾燥してしまえば、2〜3日間くらいで臭いはほとんど気にならなくなります。

ただし、開放した窓や換気扇・通気口などから侵入するわずかな臭いでも、過敏症の方にとっては苦痛になります。
事前の説明会を開催したり、個別に説明して、できる限り住人が不快にならないように説明を尽くして理解を得ましょう。
もし、住人が使用する塗料や工法などについて詳しく知りたがっている場合は、オーナーや管理人に代わって施工業者に直接説明をしてもらうのも良いでしょう。

【マンションの外壁塗装】マンションの外壁塗装塗装の費用価格は!?外壁の塗り替え時期と注意点のまとめ

ここでは、マンションの外壁塗装についてまとめて紹介しました。

建物の規模が違うので、一般住宅の塗り替えとは期間もコストも全く違い、配慮する項目も多くなります。
特にマンション物件は自身の居住用ではなく投資用物件としての性格が強いので、できるだけ安く、良質な工事でコスパを追求する必要があります。

マンションの外壁塗装で安く・良質な工事を目指すには、複数の塗装業者から見積りを取る「相見積り」が必須です。
外壁塗装の「一括見積りサイト」を活用して、安くて良質な塗装業者にお任せし、投資物件としての性能を向上させましょう。

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